3년새 90배 급증한 새마을금고 PF…미분양發 '부실뇌관' 터지나

 

오늘은 부동산 규제, 대기업發 임금 인플레, 90배 급증한 새마을금고 PF에 대해 알아보겠습니다.

 

1.뭐 이리 복잡해…뒤죽박죽 부동산 규제지역 '대수술'

 

현재 - 투기·조정대상 등으로 나뉘어 대출·청약규제 중첩

개편 - 규제1,2지역으로 단순화…주체도 국토부로 일원화

 

정부가 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나뉜 부동산 규제를 전면 개편한다. 대출·세제·청약 등이 뒤죽박죽 섞여 있는 3단계 규제를 2단계로 축소하고 관리는 국토교통부로 일원화한다.

 

각종 규제가 겹치고 혼재한 탓에 주택 수요자뿐 아니라 정책당국의 기민한 시장 대응이 어렵다는 지적에 전면 수술에 나선 것이다.

 

20일 정부 부처와 업계에 따르면 국토부는 이르면 올 6월 이 같은 내용의 규제지역 전면 개편안을 발표한다.

 

현재 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 세분화한 규제를 ‘규제1지역’ ‘규제2지역’으로 재편하는 게 핵심이다.

 

현행 체계는 시장이 불안할 때마다 규제를 추가하면서 위계가 무너지고 내용이 중첩·산재해 주택 수요자에게 혼란을 가중한다는 지적을 받아왔다.

 

대출, 청약, 세제가 얽혀 있어 정부가 부동산 규제를 완화하거나 강화할 때 지역별로 시장 혼란이 반복됐다.

 

투기지역은 금융 규제가 핵심이고 투기과열지구는 대출과 정비사업, 청약이 대상이다.

 

최하위인 조정대상지역에 대출, 세제, 청약 규제까지 밀어넣으면서 사실상 투기과열지구와 투기지구가 섞여 있는 상태다.

 

정부는 현 3단계 규제를 2단계로 축소해 통폐합할 방침이다. 규제1지역은 청약과 분양권 전매 제한 등 분양시장 관리를 위한 규제만 적용한다.

 

조정대상지역에서 청약 관리 기능만 남기는 식이다.

 

규제 수위가 한층 높은 2지역은 1지역 규제에 세제·정비사업·대출 규제를 더하는 식으로 단순화해 정책 이해도와 실효성을 높이겠다는 것이다. 규제지역 지정 요건도 실거래가 중심으로 바꾼다.

 

규제지역 지정 주체는 국토부로 일원화한다. 그동안 투기지역은 기획재정부, 투기과열지구와 조정대상지역은 국토부가 지정했다.

 

정부 관계자는 “부동산 규제지역 개선 방안의 큰 틀이 잡혔다”며 “전문가와 관계기관 협의 등을 거쳐 조만간 전면 개편안을 발표할 계획”이라고 말했다.

 

'난수표' 규제지역 2단계로 단순화…1지역은 청약·전매 제한만

 

정부가 규제지역 전면 개편에 나선 것은 시장 침체기를 활용해 난수표 같은 부동산 규제를 대대적으로 손보려는 의도로 풀이된다.

 

규제지역 지정 제도는 대출과 청약, 세제 등 주택시장에 광범위한 영향을 미치지만 수십 번의 부동산 대책을 거치면서 정책이 뒤죽박죽됐다는 지적을 받아왔다.

 

이로 인해 하위 규제지역에 상위 조치들이 포함되는 등 위계가 흐트러지고 주택 수요자뿐 아니라 당국도 헷갈릴 정도로 정책이 뒤섞이는 결과를 나았다.

 

당국도 헷갈릴 정도로 뒤죽박죽

20일 정부와 업계에 따르면 현 조정대상지역은 규제1지역으로, 투기과열지구와 투기지역은 합쳐서 규제2지역으로 단순화된다.

 

규제1지역은 청약·분양 등 신규 주택 시장 관리를 최우선 목표로 삼는다.

 

청약·전매 제한 등 분양시장 관련 규제만 남기고 조정대상지역에 적용되는 다주택자 취득·양도소득·종합부동산세 중과 등 세제 규제는 없앤다.

 

당초 조정대상지역은 분양시장 과열 차단 목적의 최하위 규제 조치로 도입됐으나 규제가 겹겹이 더해지면서 투기 수요 유입 차단 목적의 투기과열지구보다 규제 수위가 높은 부분들이 생겨났다.

 

예컨대 조정대상지역보다 규제 단계가 높은 투기과열지구는 별다른 세제 규제를 받지 않는 반면 조정대상지역은 2주택 이상자에게 취득세 중과가 부과되고 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제가 적용된다.

 

세제 이외에 대출과 전매, 청약 기준, 주택 취득 시 자금조달·입주 계획 신고 등의 제한도 기간에만 일부 차이가 있을 뿐 조정대상지역과 투기과열지구에 동일하게 적용되고 있다. 이렇게 뒤엉킨 규제를 단계별로 명확하게 나누겠다는 게 이번 개편의 핵심이다.

 

규제1지역보다 강력한 규제2지역은 전체 주택시장의 과열을 관리한다. 현재 투기과열지구의 금융, 전매 제한, 청약, 정비사업 관련 규제 내용을 유지하면서 조정대상지역 규제 가운데 세제 분야 규제를 적용한다.

 

규제지역을 단순화하는 대신 모니터링 대상 지역을 새로 도입한다.

 

모니터링 대상은 규제1지역 지정 이전 단계다. 전매제한이나 대출 규제 등 부동산 거래 관련 규제를 적용하기 직전에 주택 수요자에게 정보 제공을 확대하기 위해서다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지금까지는 정부가 일방적으로 규제지역을 지정해 하루아침에 각종 주택 관련 거래가 막히는 등의 재산권 침해를 지적하는 목소리가 높았다”며 “모니터링 대상 지역을 도입해 사전에 알리면 주택 수요자들이 이를 감안해 의사결정을 할 수 있을 것”이라고 했다.

 

지역 지정 국토부로 일원화

 

규제지역 지정 권한도 부동산 정책 주무 부처인 국토교통부로 단일화한다.

 

현재는 조정대상지역과 투기과열지구 지정은 국토부가, 투기지역 지정은 기획재정부가 맡고 있다. 지정 권한을 국토부로 단일화해 규제지역 지정과 해제가 시장 상황에 따라 신속하게 이뤄지도록 하겠다는 취지다.

 

양도소득세를 실거래가로 부과하는 투기지역은 투기과열지구 내에서도 추가 규제가 필요한 곳에 적용하는 가장 강력한 규제 수단으로 꼽혔다.

 

하지만 조정대상지역에 양도세 중과 등의 규제가 포함되면서 투기지역 지정이 유명무실해졌다는 목소리가 높았다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “규제가 중첩되고 복잡해 실효성이 떨어지고 정책 수요자인 국민이 이해하기 어려웠다”며 “규제지역을 단순화하면 규제 정책이 오히려 더 효과적으로 작동할 것”이라고 말했다.

 

2. 연봉 1억 넘는데 "100만원 더" 생떼…중소기업 직원은 서럽다

대기업發 임금 인플레 덮쳤다

평균 연봉 1억2000만원 돌파

 

시총 상위 20위 작년 연봉 5.2%↑

고임금→고물가→고임금 악순환

 

 

국내 유가증권시장 시가총액 상위 20위 기업의 직원 1인당 평균연봉이 지난해 1억2000만원을 돌파한 것으로 집계됐다.

 

임금 인상이 물가 상승을 부추기고, 고물가가 다시 고임금을 부채질하는 악순환이 이어지는 게 아니냐는 우려가 나온다.

 

20일 한국경제신문이 이날까지 사업보고서를 제출한 시가총액 상위 20위 기업의 지난해 급여를 분석한 결과 직원 평균연봉이 1억2022만원으로 나타났다.

 

2021년 평균연봉 1억1425만원 대비 597만원(5.2%) 올랐다.

 

상당수 기업이 연봉을 두 자릿수 인상했다. LG에너지솔루션(10.0%), 삼성바이오로직스(16.5%), LG화학(16.5%), 기아(10.9%) 등이 대표적이다.

 

반면 지난해 영업이익이 급감한 삼성전자(1억3500만원)는 6.3% 감소했다.

 

창사 이후 처음으로 평균연봉 1억원을 넘어선 기업도 많았다.

 

현대자동차(1억500만원), 현대모비스(1억800만원), LG전자(1억1200만원) 등이다.

 

전문가들은 정보기술(IT)업계를 시작으로 2021년 이뤄진 사상 최대 수준의 연봉 인상이 지난해 물가 상승을 부추기고, 다시 임금 인플레이션으로 이어졌다고 분석했다.

 

2021년에는 유가증권시장 상장기업의 총영업이익이 전년 대비 58.2%(개별 기준) 급증했지만, 지난해에는 3분기까지 14.7% 줄었다는 점에서 이 같은 인상폭은 과도하다는 지적이 나온다.

 

강성 노동조합이 보호하는 대기업 정규직 위주의 높은 임금 인상이 노동시장 이중구조를 심화할 것이라는 전망도 있다.

 

지난해 상반기 기준 1000인 이상 기업의 임금 인상률은 5.6%에 달했지만, 300인 미만은 5.1%에 불과했다.

 

 

高임금→高물가 악순환에도…노조 "더 올려달라"

작년 시총 상위 20개 기업 직원…전년보다 평균연봉 597만원↑

 

국내 20대 기업의 ‘평균 연봉 1억원 시대’는 2021년 처음 열렸다.

 

정보기술(IT)업계를 시작으로 도미노 임금 인상이 이어진 결과다. 임금을 크게 올리지 않으면 인재 이탈을 막을 수 없는 상황이 벌어지면서 앞다퉈 연봉 인상에 나섰다.

 

지난해에는 고물가가 이어지면서 MZ세대(밀레니얼+Z세대) 직원의 임금 인상 요구가 더욱 거세졌다.

 

여기에 강성 노동조합이 가세하면서 각 기업은 또다시 연봉 인상에 합의했다. 20대 기업 직원의 평균 연봉이 단숨에 1억2000만원을 돌파한 배경이다.

 

실적 악화에도 연봉은 올려

 

한국경제신문이 20일까지 사업보고서를 공시한 시가총액 상위 20위 기업의 급여를 분석한 결과, 직원 1인 평균 연봉은 2021년 1억1425만원에서 지난해 1억2022만원으로 597만원(5.2%) 올랐다.

 

2021년 이들 기업의 평균 연봉이 두 자릿수(15.0%) 인상돼 작년 인상률은 상대적으로 낮았지만, 2021년과 달리 지난해 기업 실적이 전반적으로 악화했다는 점에서 ‘과도한 인상’이라는 지적이 많다.

 

20개 기업 중 17곳이 직원 평균 연봉을 올렸다. 이 가운데 절반 이상인 10곳은 10% 이상 연봉을 인상했다.

 

LG에너지솔루션(10.0%), 삼성바이오로직스(16.5%), LG화학(16.5%), 기아(10.9%), 포스코홀딩스(11.0%), 현대모비스(10.2%), 삼성물산(10.6%), LG전자(15.5%), 고려아연(10.5%), 삼성SDS(10.0%) 등 업종과 상관없이 대폭 임금이 올랐다.

 

작년 경제성장률(2.6%)과 물가상승률(5.1%)을 훌쩍 웃도는 수준이다.

 

지난해 고물가, 고금리, 고환율 탓에 임금 인상이 불가피했다는 시각도 많다.

 

한 대기업 인사담당 임원은 “기존 노조에 더해 MZ 노조까지 임금을 올려달라는 요구가 빗발쳤다”며 “연봉이 적으면 언제든지 이직하려는 직원이 늘면서 요구를 무시하기 힘들어졌다”고 말했다.

 

일부 고위 임원만 수십억원의 연봉을 받는 데 대한 비판이 거세진 점도 영향을 미쳤다.

 

고임금·고물가 악순환 고착화하나

 

그러나 작년 높은 물가는 2021년 사상 최대 수준의 임금 인상이 일부 영향을 미쳤다는 점에서 ‘고임금·고물가’의 악순환이 고착화하는 것 아니냐는 지적이 나온다.

 

작년 임금 인상이 올해 또다시 물가 상승을 부추길 수 있다는 우려다.

 

중소기업 직원의 박탈감은 더욱 커지고 있다. 한 대기업 최고재무책임자(CFO)는 “대기업과 중소기업 간 임금 양극화에 따른 노동시장 이중구조는 결국 모든 기업에 악영향을 미친다”고 말했다.

 

그럼에도 일부 대기업 노조의 연봉 인상 요구는 그칠 줄 모른다. ‘반도체 혹한기’를 겪고 있는 삼성전자가 올해 임금 기본 인상률을 1%대 수준으로 추진하자 노조는 “도저히 받아들일 수 없다”며 10% 인상을 요구하고 나섰다.

 

작년 평균 임금 인상률은 기본 인상률(5%)을 포함해 9%였다.

 

지난해 처음으로 평균 연봉 1억원을 돌파한 현대모비스 노조는 ‘100만원을 더 달라’며 한 달째 본사에서 시위를 벌이고 있다.

 

지난달 1인당 300만원의 격려금을 받았지만 현대자동차가 1인당 400만원의 성과금을 지급하자 ‘현대차와 똑같이 달라’며 생떼를 부리는 모습이다.

 

상당수 기업이 여전히 연공서열식 호봉제에 기반한 임금 체계를 갖고 있어 한번 높인 임금을 다시 낮추기 어렵다는 것이 가장 큰 문제라는 분석도 있다.

 

전문가들은 일본 도요타가 연공서열 중심의 임금 체계를 전면 개편한 것처럼 ‘직무·성과형’ 임금 체계를 도입해야 한다고 지적했다.

 

3. 3년새 90배 급증한 새마을금고 PF…미분양發 '부실뇌관' 터지나

새마을금고 '부실 경고등'

 

작년 집값 하락 두드러졌는데도 他금융사와 달리 PF 6.4조 늘려 연체액도 1년여새 12배나 급증

 

미분양 늘며 건설사 부도 잇따라 사업중단→원금손실…부실 우려

 

작년 말 신촌·회현동·광명·광명동부·서초 새마을금고는 경기 부천시 원종동의 한 재건축아파트에 대한 경매 절차에 들어갔다.

 

광명동부와 서초 새마을금고는 채무자 측에 경매개시통보서를 보낸 상태다.

 

2021년 11월 이들 5개 새마을금고가 기존 아파트를 담보로 내준 대출 150억원의 이자 상환이 연체된 탓이다.

 

재건축조합과 시행사 간 갈등으로 사업이 중단되면서 분양을 통한 원금 회수조차 어려워졌다.

 

조합은 시행사를 상대로 소유권 말소 등기 소송까지 진행 중으로 사실상 사업 진행을 통한 원금 회수는 어려워진 상태다.

 

일부 새마을금고는 추심절차까지 진행했지만, 조합은 위탁자에 대한 추심은 법적근거가 없다고 맞섰다.

 

그럼에도 새마을금고는 '정상여신'이라고 주장하고 있다. 조합 측은 “대출을 받을 당시에도 담보인정비율이 높아 조합원들 사이에서도 의외라는 반응이 많았다”며 “어차피 담보 경매가 이뤄져도 시세가 크게 떨어져 원금의 절반도 회수하지 못할 것”이라고 했다

 

부동산 대출 시장의 ‘큰손’으로 꼽히는 새마을금고에서 대규모 부실이 발생할 조짐이다.

 

지난해 말부터 미분양이 급증하면서 중소 건설사들이 대출 원리금을 대거 연체하기 시작했기 때문이다.

 

프로젝트파이낸싱(PF) 이전 단계 대출인 브리지론과 PF의 일종인 관리형 토지신탁이 부실의 뇌관으로 지목된다.

 

사업성 하락으로 본PF를 통해 사업비를 마련하는 데 실패한 사업장까지 속출하면서 원금 손실이 불가피한 대출도 늘고 있다.

 

집값 하락하는데 PF 되레 늘렸다

 

20일 오영환 더불어민주당 의원에 따르면 새마을금고의 관리형 토지신탁은 처음 사업을 시작한 2019년 말에는 1694억원에 불과했는데 부동산 경기가 호황이던 2021년 말 9조992억원으로 늘어난 데 이어 작년 말엔 15조5079억원으로 불어났다.

 

지난해 6월 대출 규모가 과도하다는 지적이 제기됐지만 반년 새 3조원 가까이 증가했다.

 

작년 하반기에는 은행과 증권사, 보험사뿐 아니라 농협 신협 등도 부동산 개발사업 관련 대출을 중단한 상태였다.

 

올 들어선 연체액이 본격적으로 늘고 있다.

 

2021년 말 처음 발생한 연체액은 60억원에 그쳤는데 작년 말 602억원으로 증가했고, 올해 1월 말엔 1111억원으로 급증했다.

 

한 시행사 관계자는 “작년 하반기부터 금융사들이 신규 PF를 외면한 데다 기존 브리지론마저 회수하면서 새마을금고가 유일한 자금줄이란 얘기가 많았다”며 “이때 이뤄진 대출이 적지 않을 것”이라고 했다.

 

분양률 급락…원금도 회수 못해

 

미분양이 크게 늘면서 사업비 대출을 받은 건설사의 부도가 잇따르고 있다. 관리형 토지신탁은 시공사가 사업비를 조달하지만 사업주체는 신탁사다.

 

통상 새마을금고를 비롯한 대주단은 관리형 토지신탁에 참여하는 건설사가 중소 규모인 경우가 많은 점을 감안해 신탁사에 책임준공확약을 요구한다.

 

신탁사는 시공사가 부도나는 등 공사를 할 수 없게 되면 책임준공확약에 따라 다른 건설사로 시공사를 바꿔 공사를 이어나간다.

 

시공사를 교체해도 원리금을 갚지 못하면 신탁사는 대주단에 원리금 상환 부담을 지게 된다.

 

신탁사도 갚지 못하면 새마을금고의 연체가 쌓이고, 공사 중단이 장기화하면 공매를 진행해 부실이 확정된다.

 

부동산업계는 대규모 부실이 현실화할 수 있다고 우려하고 있다. 건축자재 가격 상승에다 집값 하락으로 수익성이 떨어진 마당에 미분양마저 급증하고 있어서다.

 

주택도시보증공사에 따르면 작년 12월 말 전국 민간아파트 평균 초기분양률(분양 개시일 이후 3~6개월)은 58.7%에 그쳤을 정도로 침체에 빠졌다.

 

새마을금고 부동산 대출의 부실을 키운 건 뒤늦은 규제 때문이란 지적이 나온다.

 

같은 상호금융권이지만 금융당국에 건전성 감독 권한이 있는 농협 신협 등은 2014년부터 이미 ‘상호금융조합의 공동대출 리스크관리 모범규준’을 도입해 부동산 PF 관련 공동대출을 취급하지 않고았다.

 

공동대출은 여러 곳의 조합이 수십억원씩 자금을 모아 하나의 사업장이나 법인에 내주는 대출이다.

 

당시 저축은행 사태를 겪으면서 이같은 규정을 도입한 것으로 전해진다.

 

2019년에는 모범규준을 개정해 건설업·부동산업 각각에 대한 공동대출을 전체 공동대출의 3분의1이하로 제한하기로 했다.

 

2021년 6월에는 금융위원회가 나서 부동산업과 건설업 공동대출 합계액이 전체 공동대출의 2분의1을 넘기지 않도록 했다.

 

새마을금고는 작년 10월에야 상호금융정책협의회에서 같은 내용을 결정해 다음달 도입할 예정이다.

 

 

 

출처: 뭐 이리 복잡해…뒤죽박죽 부동산 규제지역 '대수술' (naver.com)

출처: 연봉 1억 넘는데 100만원 더 생떼…중소기업 직원은 서럽다 | 한국경제 (hankyung.com)

출처:3년새 90배 급증한 새마을금고 PF…미분양發 부실뇌관 터지나 | 한국경제 (hankyung.com)